Порядок совершения купли-продажи квартиры

Купля-продажа квартиры

Сделки, связанные с продажей и куплей недвижимости совершаются ежедневно во всем мире. Они имеют свои особенности и нюансы, которые важно учитывать для юридической чистоты договора. Как оформляется купля-продажа квартиры в 2019 году?

Способы оформления

Сделку по купле-продаже жилой недвижимости можно оформить разными способами по желанию самих сторон.

Самостоятельное заключение договора

Купля-продажа

Чаще всего участники сделки решают самостоятельно без привлечения специалистов оформить соглашение. Такой подход имеет свои достоинства. Стороны могут полностью контролировать процесс заключения договора, а также сэкономить на оплате услуг посредников или нотариуса.

Но все же при самостоятельном оформлении есть некоторые риски. Они связаны с недостаточными юридическими знаниями сторон. Участники  могут неверно составить договор, плохо проверить друг друга, что способно повлечь неприятные последствия.

Нотариальное оформление

Заключить сделку можно также с помощью нотариуса. Подпись и печать данного специалиста будут гарантией того, что договор юридически чист. Поэтому в случае возникновения каких-либо споров, юрист всегда может подтвердить это.

Также нотариус проконсультирует по законодательству, расскажет обо всех нюансах оформления купли-продажи квартиры, поможет правильно составить само соглашение. Но за нотариальные услуги требуется платить.

Заключение через агентство

Третий способ оформления сделки – с помощью агентства недвижимости. Участие риелтора позволит быстро найти покупателя, верно составить договор, подготовить всю необходимую документацию, а также получить ответы на любые вопросы, касающиеся купли-продажи.

Услуги агентства не бесплатны, поэтому придется понести дополнительные расходы. Причем они будут дороже, чем у нотариуса.

Какие документы необходимы для сделки?

Для грамотного оформления сделки купли-продажи квартиры требуется собрать необходимый пакет документации. Если хотя бы одной бумаги не будет хватать, заключение договора затянется или вовсе сорвется. Поэтому важно отнестись к сбору документации с особой ответственностью.

Что конкретно войдет в пакет бумаг, зависит от конкретной ситуации.

Основной перечень содержит следующее:

  1. Паспорт продавца.
  2. Паспорт или свидетельство, подтверждающее факт рождения детей, если они имеются.
  3. Свидетельство, удостоверяющее оформление официальных брачных отношений, если гражданин состоит в браке.
  4. Письменное согласие супруга на совершение сделки, если продавец находится в браке. Данный документ в обязательном порядке заверяется нотариально.
  5. Письменное одобрение других владельцев на продажу, если квартира находится в собственности нескольких человек.
  6. Документ, подтверждающий наличие права собственности продавца на продаваемый объект.
  7. Кадастровый паспорт недвижимости.
  8. Разрешение, полученное от органов опеки, на совершение сделки, если в ней затрагиваются интересы детей, не достигших 18-летнего возраста. Одобрение продавец получит в том случае, если докажет, что после продажи будет где прописать ребенка. Ведь несовершеннолетний должен иметь постоянную регистрацию.
  9. Справка, указывающая отсутствие обременений квартиры.
  10. Доверенность, заверенная в нотариальном порядке, если от имени продавца выступает доверенное лицо. Также понадобится паспорт представляемого гражданина.
  11. Выписка из домовой книги, в которой указывается информация обо всех людях, прописанных в жилом помещении.
  12. Справка от врача о полной дееспособности продавца. Это необязательный документ, но стоит его подготовить, чтобы покупатель был убежден в ясности ума собственника недвижимости. Особенно это важно, если продавец является инвалидом или пенсионером.

Содержание договора

Договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи составляется в письменной форме и содержит следующие сведения:

  1. Паспортные данные сторон.
  2. Предмет сделки. Здесь подробно описывается квартиры, ее характеристики, к примеру, адрес, площадь, количество комнат и так далее.
  3. Стоимость недвижимости.
  4. Порядок расчета.
  5. Список лиц, имеющих права на проживание в квартире, если таковые имеются.
  6. Момент передачи предмета.
  7. Права и обязанности участников сделки.
  8. Ответственность сторон.
  9. Порядок решение спорных вопросов.
  10. Дата заключения сделки.
  11. Подписи покупателя и продавца.

Если есть какие-либо обременения, нужно обязательно указать их в соглашении. В противном случае покупатель вправе потребовать расторжения договора и выплаты компенсации.

Этапы заключения договора

Купля-продажа квартиры совершается последовательно. Сделка включает следующие этапы.

Непосредственно оформление соглашения

Стороны обговаривают все условия сделки, собирают необходимые документы, проверяют друг друга на предмет добросовестности. Если все в порядке, переходят к заключению договора купли-продажи. Соглашение имеет типовую форму, бланк которой найти несложно.

Каким образом оформлять сделку – самостоятельно, у нотариуса или у риелтора, решать самим сторонам.

Перед подписанием договора важно внимательно прочитать его, проверить на предмет ошибок, неточностей, опечаток. Важно не допускать исправлений. Если есть какие-то дефекты, лучше заполнить бланк заново.

Передача объекта покупателю

После оформления соглашения продавец фактически передает квартиру покупателю. Для подтверждения этого действия составляется акт приема-передачи недвижимого объекта.

В договоре также указывается, в какой день должна быть передана квартира и кому именно, если от имени продавца выступает доверенное лицо.

Передача денежных средств

После составления акта покупатель передает продавцу обговоренную сумму денег. В некоторых случаях собственники требуют передачи задатка еще в момент заключения договора. Здесь важно быть осторожными.

Лучше всего внести деньги в банковскую ячейку. Это будет гарантией того, что продавец, получив залог, выполнит все действия, предусмотренные соглашением купли-продажи, а не скроется с полученной суммой.

Регистрация перехода права собственности

Росреестр

Чтобы покупатель стал полноправным хозяином квартиры, мало просто подписать договор и отдать деньги продавцу. Необходимо зарегистрировать переход права собственности. Для этого требуется обратиться в отделение Росреестра с соответствующим заявлением.

Также можно направить бумаги через Многофункциональный центр. Это позволит избежать длинных очередей. К тому же режим работы у МФЦ более удобный, чем у Росреестра.

К нему необходимо приложить пакет документации. В него входит следующее:

  1. Паспорт покупателя и продавца.
  2. Договор купли-продажи.
  3. Доверенность, если участвует представитель.
  4. Технические документы на недвижимость.
  5. Бумага, удостоверяющая право собственности продавца на объект.
  6. Чек, удостоверяющий оплату государственной пошлины.
  7. Разрешение органа опеки, если затрагиваются интересы ребенка, не достигшего совершеннолетнего возраста.
  8. Письменное согласие от остальных собственников или от супруга на совершение сделки.

Приняв бумаги, сотрудник выдает расписку о приеме. В ней указывается дата, когда можно прийти за документом, подтверждающим право собственности.

В некоторых случаях сотрудники могут отказать в регистрации сделки. Основные причины следующие:

  • неправильное заполнение заявления;
  • неверные данные в представленных документах;
  • ошибки, исправления, опечатки в бумагах;
  • отсутствие доверенности у лица, продавшего заявление от имени покупателя;
  • неуплаченная государственная пошлина;
  • отсутствие подписи на заявлении;
  • обнаружение противоречий в ранней регистрации права продавца на квартиру;
  • осуществление судебного разбирательства относительно предмета сделки;
  • обременение недвижимости;
  • отсутствие отказа других владельцев от преимущественного права покупки доли в жилом помещении.

После регистрации покупатель становится полноправным владельцем недвижимости, получив соответствующее документальное подтверждение.

Рекомендации для покупателей

В настоящее время мошенники придумывают разные схемы, чтобы обмануть покупателей. Поэтому важно быть максимально осторожными и тщательно проверять продавцов на предмет недобросовестности. Также бывают неприятные случаи, связанные не с мошенничеством, а к примеру, с недееспособностью, неадекватностью самого собственника.

Юристы советуют покупателям следующее.

Требовать от продавца справку о дееспособности

Данную справку обязательно нужно потребовать от продавца. Она позволит убедиться, что человек находится в ясном уме, отвечает за свои поступки и осознает их последствия. Тогда заинтересованным лицам оспорить сделку, опираясь на недееспособность лица, не удастся.

К примеру, квартиру продает престарелая бабушка. Она уже плохо отдает отчет собственным поступкам, поэтому реализует недвижимость за смешную стоимость. Покупатель с радостью соглашается на сделку. Впоследствии родственники бабушки заявляют в суд с целью оспорить куплю-продажу на основании недееспособности продавца.

Если им удастся доказать свою правоту, сделка будет отменена. Покупателю придется возвращать квартиру, а родственникам отдавать обратно денежные средства.

Проверять документы у застройщика

Проверка документов

Если недвижимость покупается у компании- застройщика, необходимо тщательно проверить всю документацию, а именно:

  1. Учредительные бумаги.
  2. Бухгалтерскую отчетность.
  3. Проектные документы.
  4. Разрешение на строительство.

Также следует узнать об организации как можно больше, почитать отзывы, поспрашивать у знакомых.

Попросить документ, подтверждающий отсутствие долгов по коммунальным услугам

Данная справка позволит убедиться, что покупателю не придется ничего уплачивать за бывшего собственника. Бывают случаи, когда продавцы оставляют после себя крупную задолженность.

В результате покупателям приходится нести дополнительные расходы, чтобы погасить долги и спокойно продолжить пользоваться коммунальными услугами.

Составлять расписку при передаче задатка

Если продавец настаивает на передаче задатка, важно потребовать составления расписки в двух экземплярах для обеих сторон. Это позволит избежать недобросовестности собственника или действий мошенников.

Если нет расписки, владелец может передумать заключать договор, при этом не вернуть деньги. Доказать, что покупатель действительно передавал их, без подтверждающего документа практически нереально.

Подлинность документов

Важно потребовать от продавца предоставления не только копий, но и оригиналов документов. Если предъявляются именно копии, то они должны быть нотариально заверены. Лишь так можно убедиться в их подлинности.

В настоящее время подделать бумаги не составляет никакого труда. Поэтому нужно быть максимально осмотрительными. Лучше несколько раз перепроверить.

Наличие обременения квартиры

Обременение – ограничение прав собственника на имущество. Это может быть арест, залог, аренда. Для покупателя наличие обременения может стать настоящим сюрпризом. Несмотря на то, что продавец должен указывать в договоре присутствие ограничения, многие этого не делают.

Поэтому лучше перепроверить данный момент самостоятельно. Для этого достаточно заказать выписку из ЕГРН. В ней содержится полная информация об объекте недвижимости и его владельце.

Рекомендации для продавца

Большая часть неприятностей может поджидать покупателей. Однако продавцы тоже имеют некоторые риски. Поэтому важно учесть следующие рекомендации:

  • В соглашении следует указывать существенные недостатки помещения, если таковые имеются. В противном случае есть риск отмены сделки покупателем. Он легко докажет, что не знал о дефектах, так как они не прописаны в договоре.
  • Не нужно писать расписку о получении задатка, если данный факт уже указан в акте приема-передачи. Иначе будет считаться, что передано две суммы. Недобросовестный покупатель может потребовать возврата суммы, которая на самом деле не передавалась ему.
  • Важно быть осторожными при просмотре квартиры. Некоторые лица приходят не с целью посмотреть недвижимость, а для кражи вещей. Поэтому следует записывать данные из паспорта всех людей, кто приходит смотреть жилье. Также стоит убирать все ценное из помещения.

Таким образом, купля-продажа квартиры – распространенная сделка, требующая особой внимательности сторон. Важно правильно оформить соглашение, учесть возможные риски и предотвратить их еще до подписания договора.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юридическая помощь
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.