Договор купли продажи квартиры по наследству: образец 2020 года

Для совершения купли-продажи вхождение в наследство обязательно. Нормы права, действующего в России, оговаривают, что оформление договора купли-продажи на основании свидетельства о праве на наследство не является законным.

Придется пройти промежуточный этап, получить жилье в собственность, поставить отметку в реестре, а уже после приступать к переоформлению владельца. Получение свидетельства не дает права распоряжаться квадратными метрами, а позволяет стать их хозяином в законном порядке.

Полностью процедура вхождения в наследство выглядит следующим образом:

  1. Претендент подает заявление нотариусу, чем изъявляет стремление стать собственником после смерти наследодателя.
  2. Выдача свидетельства о наследстве – прерогатива нотариальной конторы. В документе указан преемник и перечислено имущество.
  3. Квартира переходит к новому владельцу после переоформления и регистрации. И только после этого ее можно продавать.

Некоторые стараются форсировать последний этап, мотивируя различными нюансами.

Подозрительные случаи

Опасность купли-продажи другим способом заключается в том, что со временем могут появиться дополнительные претенденты. Продажа квартиры по договору – единственный способ доказать, что жилье приобретено законным образом.

Наследство передается наследникам в течение полугода, после чего выписывается свидетельство. Но, если другие родственники смогут восстановить срок, придется поступиться долей имущества или квартирой целиком.

Желающие уйти от налогов прибегают к различного рода ухищрениям, как, например, к оформлению дарственной. В данном случае, если ситуация вскроется, налоговая служба выпишет штраф, который придется платить.

Если дойдет до суда и судья увидит в ситуации факт мошенничества, действия попадают под уголовную ответственность, и грозит наказание вплоть до лишения свободы. Поэтому покупать и продавать наследство необходимо в соответствии с определенным порядком.

к содержанию ↑

Какие документы необходимо проверить?

Проверяется свидетельство собственника. Наследство после переоформления переходит во владение, о чем в Росреестре ставятся соответствующие отметки.

Мнение эксперта
Новиков Константин Яковлевич
Адвокат с 8-летним опытом. Специализация — семейное право. Большой опыт в защите правовых интересов.Евгений

Если передача производится не на основании договора купли-продажи, а по свидетельству о наследстве, внести такую запись новому владельцу не получится. Достоверность документа подтверждается выпиской из Госреестра объектов недвижимости.

Чтобы убедиться, что наследник один, нет выделенных обязательных долей и никто не может претендовать на покупку, достаточно подать запрос в Бюро наследств. Информация есть в открытом доступе, но, чтобы узнать все детально, необходимо оформлять официальный запрос.

Это сделают юристы и, имея достаточные основания, узнают детали вступления в наследство, убедятся в отсутствии препятствий и конкурентов, которые смогут постараться отсудить долю квартиры.

к содержанию ↑

Продажа квартиры после вступления в наследство

Получение свидетельства на собственность – обязательное требование. Право совершать сделки купли-продажи появляется только у фактического официального владельца, что подтверждается соответствующими бумагами и записями в учетных базах данных государственных служб контроля.

Договор — тоже обязательный документ, т. к.

в нем зафиксирована добровольная передача имущества за вознаграждение.

Получение прибыли накладывает обязанность платить залоги. Для физических лиц это 13%, если покупатель имеет российское гражданство.

Иностранцы платят 30% от суммы, указанной в соглашении на куплю-продажу. Наличие правильно составленного и подписанного документа дает право зарегистрировать жилье на себя.

Только после этого его можно продавать, дарить, менять, оставлять наследникам. Но законодательство о наследовании имеет множество особенностей, которые ставят под угрозу интересы покупателя унаследованной квартиры.

Чем рискует покупатель?

Самая главная опасность – внезапное появление наследников, которые также претендуют на имущество. Так, если наследство переходило по закону, с течением времени может оказаться, что живы люди, имеющие такие же права, как и продавец, участвующий в процедуре купли-продажи.

Восстановив сроки через суд, они инициируют судебное разбирательство согласно иску, по которому имеют право на долю. Для покупателя решения судей часто становятся полной неожиданностью.

Даже завещание, дающее право вступать в наследство и оформлять куплю-продажу, можно оспорить. Полученное свидетельство аннулируется, если волеизъявление составлено с нарушениями, под давлением, при наличии других факторов, указывающих на незаконность купли-продажи.

Отзыв свидетельства приводит к тому, что и договор считается недействительным, т. к.

продающая сторона не имела достаточных прав. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, необходимо заблаговременно все перепроверить.

Необходимый пакет документов

Чтобы выдача свидетельства владельца квартиры после оформления купли-продажи прошла без каких-либо заминок, необходимо собрать следующую документацию:

  • оригинал и копия паспорта;
  • свидетельство о праве наследования;
  • заявление, написанное собственноручно;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • паспорт (кадастровый).

Последнее требование действует, если недвижимость для купли-продажи подлежит регистрации первый раз.

к содержанию ↑

Если квартира перешла в наследство по завещанию

Получить свидетельство на основании письменного волеизъявления несложно. Право распоряжаться собственным имуществом касается не только купли-продажи, но и наследования.

Мнение эксперта
Новиков Константин Яковлевич
Адвокат с 8-летним опытом. Специализация — семейное право. Большой опыт в защите правовых интересов.Евгений

Рассмотрим ситуацию, когда наследник получает свидетельство, оформляет куплю-продажу, берет деньги. Со временем выявляется факт наличия другого завещательного документа, составленного позднее первичного, что отменяет куплю-продажу.

Несмотря на сроки давности, данный факт позволяет добиться аннулирования первого волеизъявления и передать наследство новым преемникам. И, если оно находится во владении покупателя, это не означает, что так останется и впредь.

После купли-продажи придется в суде отстаивать интересы, а результатом может стать признание купли-продажи недействительной, т. к.

у продавца не было на то достаточных прав. Поэтому при покупке необходимо пользоваться несколькими рекомендациями.

к содержанию ↑

Стоимость услуг нотариуса

Как и при выдаче свидетельства, работа нотариата предполагает получение оплаты за услуги при оформлении купли-продажи. Вознаграждение при проведении сделки с наследством является пошлиной, которая оплачивается согласно установленным тарифам.

Квитанция прикладывается к заявлению. Платить придется один раз, а цену можно узнать по телефону или на сайте.

Подписание договора как факт принятия наследства

Как избежать рисков при покупке наследственной квартиры?

При покупке квартиры важно обращать внимание на основание, по которому у продавца возникло право собственности. Если продавец получил квартиру по наследству, то существуют риски оспаривания сделки в будущем и потери купленного жилья без компенсации потраченных средств. Избежать таких рисков поможет тщательная проверка жилья на обременения.

  • Риски покупателя
  • Как избежать рисков
  • Правила заполнения договора покупки
к содержанию ↑

Риски покупателя

Покупка наследственной квартиры влечет следующие риски:

  • появление претензий на жилплощадь третьих лиц после заключения сделки;
  • признание продавца невменяемым или недостойным наследником;
  • оспаривание сделки из-за кабальных условий сделки для наследника;
  • появление наследодателя, объявленного умершим по суду.

Срок вступления в наследство составляет 6 месяцев с момента смерти собственника, но он может быть продлен еще на полгода, если объявившиеся наследники не обратились к нотариусу по уважительной причине, при этом уже заключенные сделки с квартирой могут быть отменены судом в пользу новых наследников (ст. 1155 ГК РФ).

Если после совершения сделки вскроются факты, позволяющие считать продавца недостойным наследником (например, умышленное причинение тяжкого вреда наследодателю при жизни), то другие наследники смогут оспорить свою долю наследства и отменить все заключенные с такой долей сделки.

Кроме того, если продающий квартиру наследник состоит на учете в психоневрологическом диспансере или продажа квартиры поставила наследника в заведомо невыгодное положение, родственники могут оспорить сделку в судебном порядке.

Важно уточнить, как возникло право на наследство – на основании смерти наследодателя или объявления его умершим по решению суда ввиду отсутствия более пяти лет, так как внезапное появление живого наследодателя может привести к оспариванию всех сделок с его недвижимостью, если будет доказана осведомленность покупателей о нахождении наследодателя в живых (п. 2 ст.

46 ГК РФ).

к содержанию ↑

Как избежать рисков

Алгоритм покупки квартиры у наследника включает следующие шаги:

  1. Запрос у продавца всех документов на квартиру.
  2. Проверка возможных обременений.
  3. Составление договора с учетом полученной информации.
  4. Оформление сделки в Росреестре.

Безопасное приобретение наследственной квартиры начинается с проверки всех документов продавца. В первую очередь проверяется количество собственников жилья. Если владельцев несколько, они должны участвовать в отчуждении квартиры от имени продающей стороны или представить нотариально заверенные согласия на продажу квартиры.

Важно обратить внимание на дату возникновения права – если оно оформлено ранее, чем через год после смерти наследодателя, покупку лучше отложить, чтобы избежать внезапного появления других наследников.

Убедившись в наличии права собственности, нужно потребовать справку из миграционной службы о прописанных в квартире лицах и потребовать их выписки до подписания договора.

Чтобы обезопасить сделку от оспаривания другими наследниками, следует запросить у продавца справку о составе семьи из ЗАГСа, а также выяснить, как возникло наследственное право у продавца:

  • из-за отказа других наследников от своей доли в квартире;
  • на основании решения суда;
  • на основании завещания;
  • по факту отсутствия других наследников.

Если квартира была получена после судебной тяжбы с другими наследниками, следует отложить сделку минимум на полгода, так как проигравшие суд наследники могут обжаловать решение. Завещание также может быть оспорено наследниками, если нарушилось их право на обязательную долю в наследстве (ст. 1149 ГК РФ).

Избежать оспаривания сделки из-за невменяемости или недееспособности продавца можно путем запроса справки из психоневрологического диспансера. Хорошим вариантом страховки будет знакомство с родственниками продавца и выяснение причин продажи жилья.

Дополнительной мерой будет запрос у нотариуса, оформившего наследство, сведений о деталях наследственного дела: количестве претендентов, разногласиях между наследниками и т.д. Важно учесть, что для такого запроса потребуется письменное разрешение продавца.

Отказ выдавать такое разрешение может быть свидетельством наличия действующих обременений, поэтому от покупки в таком случае лучше отказаться.

Если наследник состоит в браке, важно получить письменное согласие супруги на сделку, заверенное у нотариуса.

к содержанию ↑

Правила заполнения договора покупки

Договор купли-продажи квартиры, полученной по наследству, должен включать следующие обязательные разделы:

  • сведения о сторонах – ФИО, данные паспорта и адрес проживания;
  • сведения о квартире;
  • предмет сделки;
  • данные об обременениях;
  • цена покупки и способ расчета;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон за нарушение условий договора;
  • порядок решения споров.

Предметом сделки является передача прав владения квартирой от продавца к покупателю за плату.

В разделе описания квартиры нужно указать площади, кадастровый номер и почтовый адрес, а также дату и источник возникновения собственности – право на наследство.

Если в квартире есть прописанные лица, нужно указать в договоре их пофамильный перечень. Также в разделе описания обременений нужно включить пункт, в котором продавец подтверждает отсутствие каких-либо претензий на жилплощадь со стороны третьих лиц – данный пункт заверяется в тексте подписью продавца с расшифровкой.

К обязанностям покупателя относятся перечисление продавцу суммы покупки и принятие недвижимости. К обязанностям продавца следует отнести:

  • передачу продавцу квартиры с ключами и документами;
  • участие в регистрации сделки;
  • предоставление покупателю полной и достоверной информации обо всех имеющихся обременениях на жилплощадь.

В отдельном пункте следует наделить покупателя правом расторжения сделки в случае появления других наследников, имеющих претензии на квартиру. В разделе «Ответственность сторон» нужно обязать продавца возмещать полную сумму покупки и неустойку в размере 5-10 % от такой суммы при расторжении сделки из-за вскрывшихся обременений.

Ввиду наличия дополнительных рисков при покупке квартиры у наследника рекомендуется в качестве способа расчета по договору указывать банковскую ячейку или аккредитив, чтобы избежать потери денег до регистрации права в Росреестре.

Снизить возможные риски также поможет нотариальное удостоверение сделки – нотариус поможет составить договор с учетом требований гражданского законодательства, а также проверит квартиру на возможные обременения по электронным базам данных без визита в Росреестр.

Приобретение квартиры у лица, получившего такую квартиру по наследству, является высокорисковым вложением средств. Избежать признания сделки недействительной можно путем проверки продавца на дееспособность и запроса сведений об обременениях в Росреестре и через нотариальную контору.

Порядок и важные нюансы при продаже наследства до и после вступления в права на него

Человеку по наследству достается имущество, с которым он не знает что делать, а вот деньги нужны всегда. Естественно, возникают вопросы о том, как осуществляется продажа наследства, в какие сроки и какие налоги придется платить.

Законодательство РФ дает ответы на них, а потенциальным наследникам следует иметь нужную информацию заранее, чтобы избежать ненужных проблем, в т.ч. судебных разбирательств.

к содержанию ↑

Можно ли продать недвижимость и иное имущество, не вступая в права?

Обязательно ли надо ждать полгода, чтобы продать наследуемое имущество? Ответ можно проиллюстрировать примером по продаже дома. В соответсвии с п.4 ст.1152 ГК РФ наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, а не от даты его принятия.

Это положение дает теоретическое право на продажу дома до оформления всех прав через 6 месяцев после смерти наследодателя.

  1. Для этого необходимо подать заявление нотариусу для открытия наследства, который удостоверит прием документа.
  2. Далее, можно заключить предварительный договор купли-продажи дома, но оформить сделку официально не удастся.

Таким образом, наследник, являясь собственником дома со дня смерти наследодателя, может фактически передать недвижимость новому владельцу и зарегистрировать его по данному адресу, не дожидаясь официального вступления в наследство. Закон этого не запрещает.

Однако, регистрация купли-продажи может произойти только в положенные сроки. Важно учитывать, что имеется риск появления иных наследников, которые на законных основаниях получат свою долю.

Предварительный договор купли-продажи будет признан недействительным, и покупатель потеряет права на дом.

к содержанию ↑

Через какое время можно продать имущество, полученное при наследовании?

Закон не ограничивает наследника после вступления в наследство по сроку продажи имущества. В принципе, он может произвести сделку сразу после получения свидетельства. Другое дело, что со сроком продажи увязан вопрос налогообложения. Установлен порог владения в 3 года, а для жилой недвижимости – 5 лет.

Если продажа производится раньше, то уплачивается налог и подается декларация о доходах (3-НДФЛ) в налоговую инспекцию. Сделка после указанного срока владения имуществом налогом не облагается.

О том, через какое время можно продать квартиру или дом после вступления в наследство, говорится здесь.

к содержанию ↑

Как быть при наличии нескольких наследников?

Если наследство распределено между несколькими наследниками, то каждый из них имеет право распоряжаться причитающейся долей по своему усмотрению. Продажа имущества может осуществляться 2 способами:

    Общий договор купли-продажи. Он подписывается всеми наследниками, а текст согласовывается. Причитающаяся сумма дохода распределяется согласно долям в имуществе. Также определяются и НДФЛ, который оплачивается каждым наследником отдельно.

Общая сумма налога рассчитывается, как стоимость сделки за минусом налогового вычета (1000000 или 250000 руб), умноженная на 13%. Декларацию по форме 3-НДФЛ каждый из участников подает отдельно. к содержанию ↑

Наличие несовершеннолетнего преемника

Законодательство РФ строго контролирует соблюдение прав детей. Это обстоятельство существенно осложняет продажу имущества при наличии несовершеннолетних наследников. Любая сделка с имуществом, принадлежащим им, может совершаться только после согласования с органом опеки и попечительства (ООП).

Без положительного решения этого органа продажа будет признана недействительной.

Мнение эксперта
Новиков Константин Яковлевич
Адвокат с 8-летним опытом. Специализация — семейное право. Большой опыт в защите правовых интересов.Евгений

Важное условие для положительного решения – сохранение равноценного имущества за ребенком. Его наследство или доля может быть продана, если выделяется аналогичное имущество в другом месте.

Например, несовершеннолетний унаследовал часть дома и проживает в нем. Согласие на продажу всего дома может быть получено только при выделении ребенку такой же доли в другом доме или квартире.

Сделка может совершиться только после госрегистрации новой собственности и прописки ребенка в другом месте. Аналогично решается вопрос и с продажей любого другого имущества.

к содержанию ↑

Налогообложение

При принятии наследства наследник не платит налог (НДФЛ), начиная с 01.01.2006. Получение любого дохода переводит наследство в ранг обычного имущества и подлежит налогообложению.

При продаже наследуемого имущества налоговое бремя зависит от срока владения. НДФЛ в размере 13% выплачивается при продаже дома или иного наследства, если срок владения им менее 3 или 5 лет.

Он исчисляется с момента открытия наследства, т.е. со дня смерти наследодателя.

При превышении указанного срока НДФЛ не оплачивается. Указанное правило распространяется на всех наследников, независимо от возраста, родства и наличия каких-либо льгот.

Налог в 13% установлен для налоговых резидентов РФ. В случае, когда наследник не считается резидентом, ему придется уплатить налог в 30%. Резидентом признаются граждане, проживающие не менее 182 дней в году в пределах РФ.

к содержанию ↑

Как происходит процедура реализации?

В зависимости от вида наследуемого имущества правила его продажи имеют специфические особенности. Ниже приводится порядок действий для наиболее характерных разновидностей наследства.

Квартира

Для продажи унаследованной квартиры понадобится собрать следующие документы:

  • предоставить паспорта участникорв сделки;
  • подготовить свидетельство о праве на наследство;
  • свидетельство о госрегистрации права на собственность;
  • выписка из ЕГРП, в которой подтверждается отсутствие арестов или обременений;
  • кадастр или план квартиры из БТИ;
  • справка из ЖЭО об уплате всех коммунальных платежей;
  • выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).

Автомобиль

Мнение эксперта
Новиков Константин Яковлевич
Адвокат с 8-летним опытом. Специализация — семейное право. Большой опыт в защите правовых интересов.Евгений

Для продажи унаследованного авто заключается договор, который не требует нотариального заверения. Проданный автомобиль снова переоформляется в ГИБДД.

Сегодня законодательство допускает продажу без регистрации на себя. Продавец и покупатель встречаются в МРЭО (Межрайонный регистрационно-экзаменационный отдел), там машина переоформляется в счет покупателя.

Понадобятся документы, подтверждающие вступление в наследство и договор купли-продажи. В дальнейшем обязанности на выполнение стандартных процедур берет на себя покупатель.

Для оформления договора понадобятся следующие документы:

  1. ПТС;
  2. свидетельство на право собственности в связи с наследованием;
  3. паспорта участников сделки;
  4. СТС.
  • Скачать бланк договора купли-продажи автомобиля по наследству
  • Скачать образец договора купли-продажи автомобиля по наследству

Частный дом

После получения всех правоустанавливающих документов и разрешения всех наследственных споров, дом можно продавать. Такая сделка ничем не отличается от продажи дома его владельцем.

С покупателем заключается договор купли-продажи, который заверяется нотариусом. Регистрация нового собственника производится в Управлении федеральной службы госрегистрации и картографии.

Продажа осуществляется в несколько этапов:

  1. Обращение в Госреестр. Это необходимо для оформления прав на наследство и получения выписка из ЕГРН.
  2. Поиск покупателя. Покупателем может стать еще один сособственник дома или другие люди, если участники долевой собственности не желают приобретать продаваемое жилье.
  3. Заключение предварительного договора. Документ подтверждает намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи.
  4. Заключение договора купли-продажи. В отличие от договора на продажу квартиры, здесь следует:

  • подробно описать оба предмета сделки (дом и земельный участок);
  • указать данные местонахождения земельного участка, кадастровый номер и площадь;
  • написать цену этих двух объектов.
  • Оплата госпошлины на наследство земли и дома. После оплаты налога следует сохранить квитанцию, которую владелец предъявит в Росреестре для оформления прав на недвижимость.
  • Оформление предмета сделки. Для этого следует предостваить в Росреестр следующие документы:

    • заявление (составляется на месте);
    • правоустанавливающими документы на предметы сделки;
    • договор купли-продажи;
    • справка о количестве зарегистрированных в доме;
    • квитанция об оплате госпошлины.

    Если собственником является несовершеннолетний, то дополнительно потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

    Если другие наследники не проявили желание покупки, то доля продается в обычном порядке по договору купли-продажи. При оформлении такого документа обязательно предоставляется нотариально заверенный отказ остальных наследников от выкупа продаваемой части недвижимости.

    Оружие

    Граждане РФ, имеющие право на владение оружием (в т.ч. по наследству), могут продать его юридическим или физическим лицам, имеющим лицензию на приобретение оружия. Сделка должна обязательно согласовываться с уполномоченным органом, а проданное оружие подлежит обязательной перерегистрации в ОВД по месту учета.

    Процедура продажи начинается с уведомления местных органов внутренних дел. Затем в полиции пишется заявление в установленной форме. В нем указывается намерение владельца реализовать оружие с указанием покупателя. Помимо этого, понадобится предоставить свидетельство о вступление в наследование и лицензия.

    Если наследник не получил лицензию, то оружие по истечении 1 года будет реализовано органами внутренних дел, а выручка перейдет правоприемнику.

    Доля в ООО

    Наследник имеет право продать свою долю, если Устав не запрещает правопреемственность. Первочередное право выкупа имеют другие участники ООО. Только при их отказе можно продавать долю другим лицам. НК РФ (п.17.2 ст.217) предусматривает уплату налога при продаже ранее 5-ти летнего владения долей. Порядок действий:

    1. Проверить устав на условия отчуждения доли третьим лицам.
    2. Определить стоимость доли.
    3. Соблюсти право преимущественной покупки доли.
    4. Получить согласие или отказ от покупки доли от лиц, обладающих правом преимущественной покупки.
    5. Получить в случае необходимости согласие на продажу доли третьим лицам.
    6. Заключить договор купли-продажи доли.
    7. Уведомить общество о совершившейся сделке.

    Ценные бумаги

    Для переоформления наследуемого имущества понадобятся:

    • свидетельство о смерти завещателя и наследника;
    • документы подтверждающие родство с наследодателем;
    • нотариально заверенные копии паспорта и документов;
    • открытие личного счета для перевода ценных бумаг;
    • передача пакета собранных документов в реестродержатель;
    • переоформление ценных бумаг в собственность на наследника.

    Продажа акций через брокера:

    1. Заключение соглашения на предоставление услуг брокера.
    2. Заключение депозитарного договора.
    3. Оформление перевода акций со счета держателя на счет брокера.
    4. Реализация ценных бумаг.
    5. Получение денег в кассе брокера.

    Реализация акций без брокера:

    1. Подтверждение права собственности на акции. Обращение к держателю реестра (это может быть сама компания, продающая свои ценные бумаги, либо регистратор). Запрос на выдачу выписки по счету акционера, где отмечается полное количество ценных бумаг, которыми владеет обратившийся. Получение документа в течение трех рабочих дней с момента обращения.
    2. Переоформление прав на собственность, которое можно сделать обратившись к регистратору или нотариусу. Для перерегистрации держатель должен иметь при себе паспорт.
    3. Заключение сделки. Составление договора купли-продажи между держателем акций и частным лицом. Переуступка прав владения. Выкуп акций с оплатой, размер которой указан в договоре.

    Авторские права

    В соотвествии со ст.1259 ГК РФ в состав наследства могут входить авторское право на произведения, изобретения, предметы искусства, компютерные программы и другие интеллектуальные продукты. По наследству передаются имущественные права автора. Эти права сохраняются в течение 70 лет.

    После получения свидетельства о наследовании наследник имеет право продать интеллектуальную собственность юридическому или физическому лицу. По договору могут передаваться все права или какая-либо их часть

    (например, только публикация или экранизация).

    Возможность продажи предусматрены в ст. 1234 ГК РФ.

    При этом необходимо понимать разницу между отчуждением исключительных прав и передачей возможности распоряжения ими. В обоих случаях правообладатель получает денежное вознаграждение, однако отчуждение лишает всех прав владельца авторских прав, а распоряжение может проводиться на определенных условиях или в течение конкретных сроков.

    Отчуждение может подлежать обязательной государственной регистрации или не подлежать и проводиться в формате гражданской сделки. Порядок оплаты, сроки и передачи исключительного права за отчуждённые авторские права указываются в договоре.

    Отдельные виды наследства имеют свою специфику оформления и продажи, что надо учитывать при распоряжении имуществом. При продаже должны соблюдаться права других наследников, особенно несовершеннолетних детей. Спорные ситуации разрешаются в судебном порядке.

    Покупка и продажа квартиры, полученной по наследству: налог после сделки

    Квартиру, полученную по наследству, можно продать ровно так же, как и любой другой объект недвижимости, с учетом некоторых особенностей, присущих наследственному имуществу.

    1. Общая схема оформления имущества по закону и по завещанию
    2. Риски для покупателя
    3. Как проверить квартиру: советы
    4. Что прописать в договоре, чтобы обезопасить себя?
    5. Риски для продавца-наследника
    6. Какие ограничения могут быть на наследуемом имуществе
    7. Налоговые платежи для наследника после отчуждения
    8. Запомнить
    к содержанию ↑

    Общая схема оформления имущества по закону и по завещанию

    В целом процедура продажи такой квартиры выглядит следующим образом:

    1. В момент смерти наследодателя открывается наследство. С этого дня у наследников есть полгода для того, чтобы обратиться к нотариусу, принять имущество (в том числе недвижимость) и долги умершего или отказаться от принятия.
    2. В течение шестимесячного срока определяется конкретный состав наследства и круг наследников. Принятие наследства завершается выдачей соответствующего свидетельства. Это еще не документ о праве собственности на квартиру.
    3. После получения свидетельства о праве на наследство наследник должен зарегистрировать право собственности на квартиру в Росреестре.
    4. После получения выписки из Росреестра о праве собственности можно начинать процедуру продажи квартиры.

    После получения документов, подтверждающих право собственности на квартиру, наследник может распоряжаться имуществом в соответствии со своей волей.

    к содержанию ↑

    Как проверить квартиру: советы

    Основной риск для покупателя недвижимости, полученной по наследству – признание сделки недействительной и возврат квартиры, что на практике не всегда означает возврат уплаченных за нее денег.

    Такая ситуация может произойти, если спустя некоторое время после покупки квартиры объявятся недовольные наследники, права которых не были своевременно учтены при разделе наследства. Нотариус попросту может допустить ошибку при определении круга наследников, если не будет располагать полной информацией о родственниках и иных лицах, претендующих на имущество умершего.

    В таком случае сделка купли-продажи может быть отменена судом по иску наследников.

    Что выяснить?

    Чтобы обезопасить себя от возврата квартиры, покупателю нужно проявить бдительность на этапе проверки имущества и заключения договора. В данном случае информацию в основном получают из личного общения со стороной продавца, поскольку в открытых реестрах ее не содержится:

    1. У продавца нужно выяснить информацию о процедуре наследования: по закону или по завещанию, сколько было наследников, были ли отказы от наследства, есть ли проблемные родственники.
    2. Пообщаться с другими наследниками – отличный способ выяснить, есть ли в семье какие-либо притязания на объект недвижимости.
    3. По возможности нужно расспросить соседей о жизни наследодателя: с кем он проживал, были ли у него на содержании иждивенцы.
    4. Проверить свидетельство о смерти. Случается, что человек пропадает без вести, после чего он возвращается. В таком случае есть риск возврата ему имущества.
    5. Косвенно проверить личность продавца и подстраховаться от мошенничества поможет сервис проверки паспортов. Здесь можно проверить, действителен ли паспорт продавца, и если нет – это однозначно мошенник.
    6. Если есть возможность, лучше посетить нотариуса, который вел наследственное дело, и расспросить его о нюансах.
    7. Проверить продавца можно и по базам судебных актов. Если вы найдете хоть одно судебное дело с участием продавца и других наследников, риск отмены сделки сильно повышается.

    Иными словами, в нашей стране нет открытого реестра наследственных дел, из которого можно было бы по запросу получить всю информацию о ходе принятия наследства и об оставшихся наследниках.

    Какие документы посмотреть?

    При подготовке к сделке запросите у продавца документы:

    • Свидетельство о праве на наследство;
    • Завещание (если есть);
    • Отказы иных наследников от наследства.

    Информацию из этих документов нужно сопоставить с информацией о вступлении в наследство, полученной от продавца. Например, если продавец говорит, что квартиру унаследовал он и его сестра, но сестра отказалась от наследства – то такой отказ обязательно должен быть в наличии.

    Из свидетельства о праве на наследство можно почерпнуть максимум информации:

    • по закону или по завещанию;
    • степень родства с наследодателем, а значит – очередность наследства;
    • из чего состоит наследство – если в долях, нужно выяснить, кто является сособственником;
    • кто из нотариусов вел наследственное дело;
    • иногда нотариусы указывают и другую полезную информацию.

    Какие еще есть нюансы?

    Юристы рекомендуют обращать внимание на срок, прошедший с момента открытия наследства и до момента сделки. Если прошло более 3-5 лет, риск оспаривания купли-продажи стремится к нулю. Если же квартира продается сразу после вступления в наследство, нужно проявить максимальную осторожность.

    Некоторые имеют право пользования квартирой на основании завещательного отказа. Термин «отказ» не означает, что кто-то добровольно отказался от наследства. Суть его в том, что квартира принадлежит на праве собственности наследнику, но при этом проживать в ней могут любые третьи лица в соответствии с волей умершего.

    Пример. Квартира принадлежала на праве собственности Иванову И.И., который скончался. Новым собственником по завещанию стал его сын Иванов П.И. Дополнительно в завещании указано, что жильем может пользоваться его знакомая Светлова А.А. до тех пор, пока не выйдет замуж, а сын Иванов П.И. обязан предоставить ей такое право.

    В этой ситуации, хоть собственником квартиры и стал сын, но проживать в ней может также и знакомая покойного.

    К сожалению, такие права нигде не регистрируются, и узнать о них из открытых источников невозможно. Покупатель в таких случаях полагается только на добросовестность продавца. Косвенно можно узнать о проживающих в квартире, получив выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных в квартире лицах.

    к содержанию ↑

    Что прописать в договоре, чтобы обезопасить себя?

    К счастью, законодатель предусмотрел, что перечень лиц, имеющих право пользования жилым помещением – это существенное условие договора купли-продажи. Так продавец не сможет скрыть эту информацию от покупателя или умолчать о ней.

    В соответствующем пункте договора следует прописать не только Ф.И.О. пользователей квартиры, но и основание, по которому они там проживают.

    Из основания как раз будет виден завещательный отказ.

    Повысить безопасность сделки помогут и условия, которые вы пропишете в договоре. В основном эти условия касаются гарантий продавца. В случае возникновения спора вы сможете требовать от продавца возмещения убытков.

    Пропишите в договоре раздел «Гарантии продавца», в котором он гарантирует отсутствие притязаний на данную квартиру третьих лиц, в том числе наследников по закону и завещанию. Такой раздел поможет в случае судебного заседания по требованиям наследников ссылаться на обман со стороны продавца. Например, можно прописать:

    «Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не передана, право собственности Продавца на указанную квартиру никем не оспаривается.

    Продавец гарантирует отсутствие притязаний в отношении отчуждаемой квартиры третьих лиц, в том числе иных наследников (по закону или по завещанию), пользователей по завещательному отказу. Продавец подтверждает, что у третьих лиц в отношении отчуждаемой квартиры не имеется прав пользования, в том числе на основании завещательного отказа, и на момент подписания настоящего договора в указанной квартире никто не зарегистрирован»

    Имеет смысл дополнить договор пунктом, который снизит риск потери жилья покупателем вследствие признания сделки недействительной, например:

    «Стороны настоящего договора, руководствуясь статьями 421, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, или вследствие нарушения прав третьих лиц (со стороны Продавца), которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия указанной квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести на имя Покупателя равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе населенного пункта, или в противном случае предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке на момент расторжения договора, а также возместить Покупателю все понесенные им убытки, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков.»

    Дополнительно обезопасить покупателя при заключении договора помогут:

    • удостоверение договора у нотариуса. Нотариус при подготовке сделки обязательно проверит, не нарушены ли права третьих лиц, в том числе – по своим каналам свяжется с нотариусом, который вел наследственное дело.
    • Страхование титула в страховой компании убережет вас от финансовых потерь в случае, если право собственности будет утрачено.

    Ни один способ не даст 100% гарантии того, что после завершения сделки не появится заинтересованный наследник, однако перечисленные выше действия помогут значительно снизить риски неблагоприятного исхода.

    к содержанию ↑

    Риски для продавца-наследника

    Продавец тоже заинтересован в том, чтобы сделка не была отменена. Перед продажей проверьте, что покупатель:

    • совершеннолетний и полностью дееспособный;
    • не состоит в браке, а если состоит – попросите согласие супруги на покупку квартиры;
    • согласуйте способ оплаты подробно.

    Продавец обычно обладает всей необходимой информацией о квартире. Он в курсе, как проходила процедура вступления в наследство и есть ли проблемы. Принимая наследство, убедитесь, что все наследники оповещены о наследстве, и ничьи права не нарушены.

    Общая рекомендация – не пытайтесь обойти закон и продать квартиру третьему лицу до разрешения конфликта с иными наследниками. Это не убережет вас от судебных разбирательств, а сделка в итоге будет отменена.

    Не вводите покупателя в заблуждение относительно проблем, которые могут возникнуть с наследниками – в случае отмены сделки вы будете вынуждены оплатить ущерб, причиненный добросовестному покупателю.

    к содержанию ↑

    Какие ограничения могут быть на наследуемом имуществе

    Самое главное ограничение, которое сложно отследить – это завещательный отказ, о котором писали выше.

    При этом отказополучателями (которым предоставляется право пользования квартирой) могут быть абсолютно любые лица, как состоящие в родстве с умершим, так и не состоящие.

    Сидоров Н.Н. завещал квартиру своей дочери с условием, что дочь предоставит право проживания в этой квартире 10-летнему сыну сослуживца Сидорова Н.Н. до достижения мальчиком 25 лет. Право пользования квартирой, предоставленное мальчику – и есть завещательный отказ.

    Мнение эксперта
    Новиков Константин Яковлевич
    Адвокат с 8-летним опытом. Специализация — семейное право. Большой опыт в защите правовых интересов.Евгений

    Проблема для покупателя состоит в том, что отказы следуют за квартирой. Даже при смене собственника отказополучатель не потеряет право пользования жильем.

    Такие ограничения нигде не регистрируются, однако могут быть указаны в свидетельстве о праве на наследство. Завещательный отказ может возникнуть только из завещания, поэтому так важно ознакомиться с его текстом до совершения сделки.

    Косвенно об отказе может свидетельствовать справка о зарегистрированных в квартире лицах.

    Автор статьи
    Новиков Константин Яковлевич
    Адвокат с 8-летним опытом. Специализация — семейное право. Большой опыт в защите правовых интересов.Евгений
    Следующая
    ДругоеДоговор купли продажи автомобиля по наследству: образец 2020 года

  • Добавить комментарий

    Adblock
    detector